O setor imobiliário brasileiro está em um momento crucial, com a implementação de um novo modelo de funding para o <b>crédito imobiliário</b>. Concebido para diminuir a dependência histórica da caderneta de poupança e promover uma maior utilização de instrumentos de mercado, este novo desenho trouxe inegavelmente maior solidez ao sistema. No entanto, uma consequência notável foi o aumento da exposição do crédito imobiliário às flutuações das taxas de juros, o que agora, segundo a Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança (Abecip), exige uma recalibragem urgente antes de sua efetivação plena em 2027. A discussão, que já movimenta o mercado e os reguladores, busca adaptar o modelo a um cenário econômico distinto do que existia durante sua concepção.
A revolução no funding imobiliário
A principal transformação que o setor de crédito imobiliário vivenciou nos últimos anos não se restringe apenas ao volume de financiamentos concedidos, mas reside fundamentalmente na origem dos recursos que sustentam esses empréstimos. Michel Cury, presidente da Abecip, destacou que houve uma significativa diminuição da participação da poupança como fonte de recursos, em detrimento do crescimento de instrumentos de mercado, como as Letras de Crédito Imobiliário (LCI), as Letras Imobiliárias Garantidas (LIG) e o acesso direto ao mercado de capitais. Essa diversificação, embora tenha conferido maior resiliência ao sistema como um todo, também o tornou mais sensível às dinâmicas do mercado financeiro.
Impacto da diversificação nos custos e nos juros
A maior participação de fontes de funding atreladas ao mercado financeiro tem uma consequência direta no custo final dos financiamentos. Cury explicou que, quando os vértices das taxas pré-fixadas sobem, a captação de recursos no mercado se torna mais onerosa. Com essas novas fontes ganhando peso, a pressão sobre o custo do crédito é transmitida de forma mais rápida e intensa aos mutuários. Ele frisou que essa sensibilidade não é um defeito de concepção do modelo, mas uma de suas características inerentes. Para mitigar seus efeitos e garantir a sustentabilidade, é essencial administrar essa característica com prazos mais longos, previsibilidade regulatória e, crucialmente, uma calibragem contínua para ajustar o sistema às realidades econômicas.
Calibragem urgente e o cenário econômico em mudança
O modelo de funding do crédito imobiliário, elaborado em 2025 com previsão de implementação definitiva em janeiro de 2027, enfrenta um cenário econômico consideravelmente diferente daquele de sua idealização. Essa mudança de variáveis não invalida a estrutura construída, mas ressalta a necessidade de ajustes. A Abecip defende que há tempo para discutir evoluções baseadas em dados atualizados, visando chegar a 2027 com um modelo plenamente adaptado ao contexto atual. A urgência da recalibragem é compartilhada por grandes instituições financeiras como Caixa Econômica Federal, Banco do Brasil, Itaú, Bradesco e Santander, que, em um painel subsequente ao pronunciamento de Cury, também manifestaram a necessidade de ajustes antes da entrada em vigor das novas regras.
Diálogo com o regulador e a visão dos bancos
A Abecip tem mantido um diálogo constante com o Banco Central (BC), reconhecendo a abertura da autoridade monetária para discutir aperfeiçoamentos. No entanto, o tempo para a definição dessas mudanças está se estreitando. Cury enfatizou a necessidade de transformar as "boas conversas" em "boas ações" para que o setor esteja preparado em janeiro de 2027, com condições adaptadas à realidade. A preocupação com a crescente relevância dos instrumentos de mercado no financiamento imobiliário não é exclusiva da Abecip. Romero Albuquerque, diretor de Crédito Imobiliário do Bradesco, confirmou que a migração de fontes já está em curso. Embora a poupança continue sendo importante, seu peso relativo tende a diminuir, enquanto LCI e outras fontes de mercado ganham proeminência. Essa mudança, segundo Albuquerque, reforça a necessidade de um ambiente de juros mais favorável, uma vez que as oscilações na curva de juros impactarão mais rapidamente o custo final dos financiamentos.
Desafios adicionais e a busca por eficiência
Além da recalibragem do funding, o setor busca aprimorar a eficiência em outras frentes. Michel Cury destacou a importância de concentrar esforços na redução do tempo necessário para concluir uma operação imobiliária. A desburocratização dos processos é vista como uma forma de reduzir custos indiretos e melhorar a experiência do cliente, que, segundo ele, não compra apenas a taxa de juros, mas sim um processo ágil e menos complexo. A simplificação de etapas e a agilidade na tramitação de documentos podem ter um impacto tão significativo quanto as condições de juros na atratividade e acessibilidade do crédito imobiliário, contribuindo para a sustentabilidade e o crescimento do mercado a longo prazo.
Conclusão: Adaptação contínua para um mercado dinâmico
O novo modelo de funding para o crédito imobiliário no Brasil representa um avanço significativo na busca por maior solidez e diversificação das fontes de recursos. Contudo, sua crescente sensibilidade às variações do mercado de juros impõe um imperativo de adaptação. A Abecip e os principais bancos do país concordam que ajustes são mandatórios e urgentes, visando alinhar o modelo à realidade econômica atual antes de sua plena vigência em 2027. O diálogo contínuo com o Banco Central e a busca por soluções que equilibrem a sustentabilidade de longo prazo com a resposta às necessidades de curto prazo são cruciais. A capacidade do setor de realizar essas calibragens, somada à eficiência operacional e à desburocratização, será determinante para o sucesso e a resiliência do crédito imobiliário brasileiro nos próximos anos.
Perguntas frequentes (FAQ)
O que é o novo modelo de funding do crédito imobiliário?
É uma estrutura projetada para reduzir a dependência da caderneta de poupança como principal fonte de recursos para empréstimos imobiliários. Ele estimula o uso de instrumentos de mercado, como Letras de Crédito Imobiliário (LCI), Letras Imobiliárias Garantidas (LIG) e recursos do mercado de capitais, buscando maior diversificação e solidez para o sistema.
Por que a Abecip defende a recalibragem do modelo?
A Abecip argumenta que, embora o novo modelo tenha fortalecido o sistema, ele também aumentou sua exposição às oscilações das taxas de juros. Como o modelo foi desenhado em um cenário econômico diferente do atual, é fundamental fazer ajustes para adaptar suas regras e características à realidade de mercado antes de sua implementação definitiva em janeiro de 2027, garantindo a sustentabilidade e a acessibilidade do crédito.
Qual o prazo para que as mudanças propostas pela Abecip sejam implementadas?
A Abecip ressalta que o prazo para a definição e implementação das mudanças está se estreitando, dada a proximidade da data de entrada em vigor definitiva das novas regras, prevista para janeiro de 2027. Há um apelo para que as discussões com o Banco Central resultem em ações concretas o mais breve possível.
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Fonte: https://www.infomoney.com.br
